Loi 18-00 & Décret 2.23.700

Définition de la copropriété — Tout immeuble bâti dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, chacune étant propriétaire privatif d'un ou plusieurs lots et copropriétaire des parties communes. Chaque lot comprend obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes.

Le règlement de copropriété — Document obligatoire établi par acte authentique (notarié). Il détermine la destination de l'immeuble, les conditions de jouissance des parties privatives et communes, les règles d'administration et la répartition des charges entre copropriétaires.

Opposabilité — Le règlement de copropriété, une fois publié à la conservation foncière, est opposable à tous les copropriétaires présents et futurs ainsi qu'à leurs ayants cause à titre particulier (locataires, occupants).

Modification du règlement — Toute modification du règlement de copropriété requiert l'accord de l'assemblée générale aux majorités prévues par la loi et doit faire l'objet d'une publication à la conservation foncière pour être opposable aux tiers.

Parties privatives — Sont privatives les parties de l'immeuble à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé. Le copropriétaire en jouit librement sous réserve de ne pas porter préjudice aux autres copropriétaires ni compromettre la destination de l'immeuble.

Parties communes — Sont réputées parties communes : le sol, les cours, parcs et jardins, les voies d'accès, le gros œuvre des bâtiments, les toitures et terrasses, les locaux techniques (ascenseurs, chaufferie, citerne), les canalisations collectives et tout ce qui n'est pas attribué à titre privatif.

Quote-part et millièmes — Chaque lot est assorti d'une quote-part des parties communes exprimée en millièmes ou en fractions. Cette quote-part, fixée dans le règlement de copropriété, détermine le droit de vote en AG et la participation aux charges communes.

Travaux dans les parties privatives — Chaque copropriétaire peut librement effectuer des travaux dans ses parties privatives. Il est interdit d'affecter les parties communes, la structure de l'immeuble ou l'aspect extérieur sans autorisation préalable de l'assemblée générale.

Travaux sur parties communes — Les travaux d'entretien courant des parties communes sont décidés par le syndic. Les travaux importants ou d'amélioration nécessitent une décision de l'assemblée générale à la majorité requise. Les copropriétaires doivent permettre l'accès à leurs parties privatives pour la réalisation de travaux sur les parties communes.

Périodicité & compétences — L'assemblée générale se réunit au moins une fois par an en session ordinaire, convoquée par le syndic. Elle peut se réunir en session extraordinaire à la demande du conseil syndical ou de copropriétaires représentant au moins 1/4 des voix. Elle décide de toutes les questions relatives à la gestion et à la conservation de l'immeuble.

Convocation — La convocation doit être adressée à chaque copropriétaire au moins 15 jours avant la date de l'AG, par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en main propre contre signature. Elle doit préciser l'ordre du jour, la date, l'heure et le lieu. Toute question non inscrite à l'ordre du jour ne peut faire l'objet d'une délibération valable.

Quorum et majorités — Première convocation : quorum de la moitié des copropriétaires représentant au moins la moitié des quotes-parts ; les décisions sont prises à la majorité absolue des voix exprimées. Deuxième convocation (faute de quorum) : les décisions sont prises à la majorité relative quel que soit le nombre de présents. Certaines décisions graves (modification de la destination de l'immeuble, aliénation de parties communes) requièrent l'unanimité.

Décisions et pouvoirs — L'AG approuve le budget prévisionnel, arrête les comptes de l'exercice, fixe les modalités de recouvrement des charges, décide des travaux, élit et révoque le syndic et les membres du conseil syndical, et modifie le règlement de copropriété. Tout copropriétaire peut se faire représenter par un mandataire (autre copropriétaire, conjoint ou mandataire professionnel).

Procès-verbal — Un procès-verbal de chaque AG doit être établi, signé par le président de séance et le secrétaire, et notifié à chaque copropriétaire dans les 8 jours suivant la réunion. Il est conservé dans le registre des assemblées tenu par le syndic.

Le syndicat des copropriétaires — L'ensemble des copropriétaires constitue de plein droit un syndicat doté de la personnalité morale et de la capacité civile. Il a pour objet la conservation et l'administration de l'immeuble. Il est représenté en justice et dans tous les actes civils par son syndic.

Le syndic — Nomination & mandat — Le syndic est élu par l'assemblée générale pour une durée fixée dans le règlement de copropriété (généralement 1 à 3 ans, renouvelable). Il peut être un copropriétaire bénévole ou un syndic professionnel agréé. Sa rémunération est fixée par l'AG et doit faire l'objet d'un contrat de mandat.

Missions du syndic — Le syndic est chargé : (1) d'exécuter les décisions de l'AG ; (2) d'administrer l'immeuble et pourvoir à sa conservation, entretien et amélioration ; (3) de représenter le syndicat en justice ; (4) d'établir et soumettre le budget prévisionnel ; (5) de tenir la comptabilité du syndicat et les archives ; (6) de recouvrer les charges auprès des copropriétaires ; (7) de souscrire les assurances obligatoires.

Comptabilité séparée obligatoire — Le syndic est tenu d'ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat. Les fonds des copropriétaires ne peuvent être confondus avec ceux du syndic. Toute infraction à cette règle constitue une faute de gestion engageant la responsabilité du syndic.

Révocation et passation de pouvoirs — Le syndic peut être révoqué à tout moment par l'AG à la majorité absolue. En cas de révocation, il est tenu de remettre dans les 15 jours l'ensemble des archives, fonds et documents à son successeur.

Composition & élection — Le conseil syndical est composé de 3 à 7 membres copropriétaires, élus par l'assemblée générale pour la durée du mandat du syndic. Un président est désigné parmi les membres élus. Les membres exercent leur fonction à titre bénévole (sauf décision contraire de l'AG).

Mission de contrôle — Le conseil syndical contrôle la gestion du syndic : il examine les comptes, vérifie les pièces justificatives, consulte les archives et peut demander communication de tout document relatif à la gestion de l'immeuble. Son avis est obligatoirement recueilli avant toute décision importante du syndic.

Mission d'assistance — Le conseil syndical assiste le syndic dans ses fonctions et peut recevoir délégation de l'AG pour décider de certains actes de gestion courante dans les limites fixées par celle-ci. En cas de défaillance du syndic, il peut convoquer une AG extraordinaire.

Types de charges — La loi distingue deux catégories : Charges générales : afférentes à l'entretien, la conservation et l'administration des parties communes de l'ensemble de l'immeuble, réparties proportionnellement aux quotes-parts de chaque lot. Charges spéciales : liées à des services ou équipements ne profitant qu'à une partie des copropriétaires (ex. ascenseur), réparties en fonction de l'utilité de ces éléments pour chaque lot.

Obligation de paiement — Tout copropriétaire est tenu de contribuer aux charges communes proportionnellement à sa quote-part. Il ne peut se soustraire à cette obligation ni invoquer une dispense en raison de la non-utilisation des parties communes.

Recouvrement judiciaire — En cas de défaut de paiement des charges, le syndic peut, après mise en demeure restée sans effet, engager une procédure judiciaire d'injonction de payer. La créance du syndicat est assortie d'un privilège spécial sur le lot de l'occupant défaillant.

Fonds de roulement & fonds travaux — L'AG peut décider la constitution d'un fonds de roulement pour assurer la trésorerie courante du syndicat, et d'un fonds spécial pour financer des travaux importants. Ces provisions sont exigibles selon l'échéancier fixé par l'AG.

Sanctions pénales & civiles — Est passible de sanctions le syndic qui : ne tient pas de compte bancaire séparé ; ne remet pas les archives à son successeur dans les délais ; établit de faux documents ou détourne des fonds du syndicat. Les copropriétaires peuvent engager une action en responsabilité civile contre le syndic défaillant ou tout copropriétaire causant un préjudice à la collectivité.

Dispositions transitoires — Les copropriétés existantes à la date d'entrée en vigueur de la loi disposaient d'un délai de deux ans pour se mettre en conformité avec ses dispositions, notamment par l'établissement ou la mise à jour du règlement de copropriété.

Entrée en vigueur — La Loi 18-00 est entrée en vigueur six mois après sa publication au Bulletin Officiel (mai 2003). Elle abroge toutes dispositions antérieures contraires. Les textes réglementaires d'application ont été précisés par décrets successifs, dont le Décret n° 2-23-700 de 2023.